近日，天津多部门联合发布《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通知》），这是继北京、上海、广州、厦门之后，全国第5个地方开启不动产信托财产登记试点。
《通知》发布之后，名为“津不动产1号”的信托项目落地。《金融时报》记者发现，与此前各地以个人持有的不动产进行登记实践不同，“津不动产1号”是企业将持有的商业地产进行登记后交由信托公司运营。业内人士认为，此举在盘活企业闲置不动产、提升国有资产运营效率与管理水平方面取得了新突破。
为何要将不动产作为信托财产登记
今年4月以来，北京、上海等地接连落地不动产信托财产登记试点。不动产作为信托财产进行登记解决了哪些问题？开展试点意义何在？
“试点意义就在于通过不动产信托登记，明确信托财产的法律地位，从而更有效地盘活庞大的存量资产。”本报专家组成员、清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成告诉《金融时报》记者，“此前一些机构尝试过多种方式盘活不动产，可以说各有千秋。信托财产登记问题解决后，在信托制度的专业加持下，实现对不动产的专业运营、集中规划、风险隔离和收益专用，对于盘活存量资产，服务实体经济和民生需求都有积极作用。”
以“津不动产1号”为例，该项目委托人是天津市滨海新区国有资本投资运营有限公司下属子公司宏泰房产，企业将其持有的价值300万元的两层商业地产委托给北方信托，通过信托架构实现资产隔离与盘活。
“价值300万元资产被盘活，看似整体金额不大，但对于国有资产盘活来说意义重大。”天津市滨海新区国资委副主任吴晓航表示，“以往闲置的楼宇资产，无论体量大小，若无法出租或出售，便成为‘沉睡资产’。通过不动产信托财产登记，这些资产得以‘活化’，借助金融手段提升其流动性与价值。”
“在本单业务中运用不动产自益信托模式，通过设立信托，在法律层面实现资产有效隔离与安全持有，为后续市场化运营、价值提升乃至资产证券化奠定坚实基础，成功将‘僵化’的不动产转化为可交易的金融资产份额。”北方信托相关负责人表示。
天津市滨海国投公司副总经理廖本贤介绍说：“此次落地项目选取一个体量适中、灵活度较高的产品，兼具宜租赁和宜金融转换功能。对于国有企业而言，该模式在资产隔离、税收减免、提升资产流动性等方面具有重要意义，有望成为盘活存量资产的有效途径。”
信托业加快转型实践
今年年初，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，为信托行业加速转型、回归本源业务明确了方向。
北方信托相关负责人表示，在不动产信托财产登记领域的突破，是落实上述政策的实践探索。不仅验证了信托工具在盘活存量资产、优化资源配置方面的巨大潜力，也展现了信托公司在监管指引下，主动创新、稳健转型，迈向高质量发展的决心与能力。
北京市京都律师事务所高级税法顾问高慧云认为，今年接连几个城市试点不动产信托财产登记，释放出一个强烈信号，各地正从实操层面推动信托制度的基础设施建设。这有助于信托公司摆脱对传统融资类业务的路径依赖，真正转向以资产隔离、财富规划和事务管理为核心的服务信托和公益信托等本源业务。
从近几个月落地的不动产信托案例来看，委托人将百万元级房产纳入信托框架，通过信托机制满足了不同年龄人群差异化的需求，可承载养老保障、代际传承与社会公益等多重使命。比如，外贸信托“吉量10号”项目中，盘活房产的50%收益定向用于公益捐赠，剩余部分则用于老人赡养与子女教育；上海信托的“房产+现金”混合财产家庭服务信托，可用于满足委托人补充养老保障、家庭财产保护、有效管理投资房产等多重诉求。
“此前北京、上海等地的不动产信托案例，将信托制度与以房养老需求深度融合，为做好养老金融提供了新方案；天津的试点实践为不动产合规流转和市场化处置开辟了新路径，这对于激活城市低效资产具有重要的实践意义。”邢成表示，对信托行业而言，近些年无论是不动产信托，还是破产重整服务信托、预付费资金管理等信托业务，均打破了信托主要面向超高净值人群的传统印象，充分展现了信托工具在满足民生领域的个性化需求以及服务实体经济方面的独特价值和灵活性。
信托公司应形成差异化竞争力
截至目前，全国已有5地试点不动产信托财产登记。业内人士预计，接下来将有更多地方继续开展此类实践。面对政策利好，信托公司应积极把握机遇，同时审慎管理风险，实现专业化和差异化发展。
高慧云认为，不动产信托涉及复杂的法律、税务、资产评估和资产管理知识，信托公司应着力培养一支精通不动产投资、运营管理和财富传承的复合型人才团队。比如，针对天津《通知》中提到的养老、资产盘活等场景，可设计“养老地产信托”等特色产品，形成差异化竞争力。在深耕细分市场方面，信托公司应深入研究地方经济特色和需求，例如，结合天津的港口和自贸区优势，探索与仓储物流、保税维修等产业相关的不动产信托等。
邢成建议配资评测网，信托公司可结合自身资源禀赋，选择重点方向深耕，例如，专注于工业物流地产信托、商业地产运营信托以及涉众不动产，如长租公寓、养老地产等。此外，试点阶段，各项操作细则仍在探索中，信托公司必须将合规置于首位，同时加强协同创新，扮演好“综合服务商”角色，与多方合作共同为客户提供从资产装入、结构设计、运营管理到退出变现的一揽子综合金融解决方案。
加倍网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
